Zehntausende Europ\u00e4er leben in Thailand in einem Haus, das sie selbst mitfinanziert haben \u2014 auf das sie aber keinerlei rechtlichen Anspruch haben. Das Land geh\u00f6rt der Partnerin, ihrer Mutter oder ihrer Familie. Der Ausl\u00e4nder hat gebaut, renoviert oder die Raten mitgezahlt. Was passiert, wenn die Beziehung endet?<\/p>\n\n\n\n
Die Antwort ist unbequem: Ohne schriftliche Absicherung steht man im Trennungsfall meist mit leeren H\u00e4nden da \u2014 egal wie viel Geld geflossen ist, egal wie viele Jahre die Beziehung gedauert hat. Dieser Ratgeber erkl\u00e4rt, was rechtlich gilt, welche Instrumente sch\u00fctzen und was sich noch nachholen l\u00e4sst.<\/p>\n\n\n\n
Kauft die Partnerin ein Grundst\u00fcck, muss der ausl\u00e4ndische Partner beim Landamt schriftlich erkl\u00e4ren, dass das eingesetzte Geld ihr pers\u00f6nliches Verm\u00f6gen ist \u2014 sogenanntes Sin Suan Tua \u2014 und er darauf keine Anspr\u00fcche stellt. Dieses Dokument hei\u00dft Tor Kor 3. Es ist bindend. Wer es unterschreibt, hat auf jeden k\u00fcnftigen Eigentumsanspruch am Boden verzichtet \u2014 unwiderruflich.<\/p>\n\n\n\n
Das bedeutet: Auch wer 1,5 Millionen Baht \u00fcberwiesen hat, erwirbt damit kein Recht am Grundst\u00fcck. Im Trennungsfall gilt das Geld als Schenkung \u2014 das Landamt hat das so festgehalten, Gerichte best\u00e4tigen es. Ein m\u00fcndliches Versprechen hat vor keiner Beh\u00f6rde Bestand.<\/p>\n\n\n\n
Eine Ausnahme gibt es: Das Geb\u00e4ude selbst \u2014 ohne den Boden \u2014 kann als gemeinsames Eheverm\u00f6gen (Sin Somros) gelten, wenn es w\u00e4hrend einer registrierten Ehe errichtet wurde. Dann w\u00e4re zumindest der halbe Geb\u00e4udewert einklagbar. Das Land bleibt trotzdem bei der Partnerin.<\/p>\n\n\n\n
Das st\u00e4rkste Instrument f\u00fcr Europ\u00e4er in dieser Lage ist der Nie\u00dfbrauch<\/strong> \u2014 auf Englisch Usufruct, geregelt in Section 1417 des thail\u00e4ndischen Zivil- und Handelsgesetzbuches. Er gibt dem Eingetragenen das Recht, das Grundst\u00fcck zeitlebens zu bewohnen und zu nutzen \u2014 unabh\u00e4ngig davon, wer das Land besitzt. Der Eigent\u00fcmer kann das Grundst\u00fcck verkaufen, verpf\u00e4nden oder vererben: Der Nie\u00dfbrauch bleibt im Grundbuch eingetragen und geht auf den neuen Eigent\u00fcmer \u00fcber. Er kann einen nicht rauswerfen.<\/p>\n\n\n\n Der Nie\u00dfbrauch muss beim Landamt eingetragen werden. Die Geb\u00fchren sind gering \u2014 oft unter 100 Baht, wenn kein Entgelt vereinbart wird. Wichtig f\u00fcr Verheiratete: Laut Section 1469 kann ein Nie\u00dfbrauch, der w\u00e4hrend der Ehe eingetragen wurde, nach der Scheidung noch bis zu zw\u00f6lf Monate lang angefochten werden. Wer verheiratet ist, sollte das mit einem Anwalt besprechen.<\/p>\n\n\n\n Der registrierte Pachtvertrag (Leasehold) nach Section 540 l\u00e4uft maximal 30 Jahre und muss beim Landamt eingetragen sein. Verkauft die Eigent\u00fcmerin das Grundst\u00fcck, tritt der neue K\u00e4ufer in den Pachtvertrag ein \u2014 der P\u00e4chter bleibt bis zum Vertragsende. Verl\u00e4ngerungsklauseln gelten nach Urteilen des Obersten Gerichtshofs nicht automatisch: Sie m\u00fcssen neu verhandelt und neu eingetragen werden.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr \u00e4ltere Leser, die nicht mehr 30 Jahre vor sich haben, bietet der Nie\u00dfbrauch auf Lebenszeit oft den besseren Schutz \u2014 er l\u00e4uft nicht ab und muss nicht verl\u00e4ngert werden. Wer hingegen plant, das Haus zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt weiterzugeben, sollte einen Anwalt pr\u00fcfen lassen, ob eine Kombination aus Pachtvertrag und Erbbaurecht (Superficies) die sicherere Konstruktion ist.<\/p>\n\n\n\n Viele Europ\u00e4er leben auf Grundst\u00fccken, die nicht der Partnerin pers\u00f6nlich geh\u00f6ren, sondern ihrer Mutter, ihrem Bruder oder dem Familienverband. In diesem Fall ist die Situation noch heikler. Ein Nie\u00dfbrauch oder Pachtvertrag muss vom tats\u00e4chlichen Eigent\u00fcmer \u2014 also dem Familienmitglied \u2014 unterzeichnet und eingetragen werden. Die Partnerin allein kann dar\u00fcber nicht verf\u00fcgen. Wer jahrelang Beitr\u00e4ge gezahlt hat, ohne dass ein solcher Vertrag existiert, hat faktisch keine durchsetzbare Rechtsposition.<\/p>\n\n\n\n Wer Geld in das Haus gesteckt hat, sollte den Geldfluss dokumentieren k\u00f6nnen \u2014 \u00dcberweisungsbelege, Quittungen, Kontoausz\u00fcge. Das sch\u00fctzt nicht den Boden, kann aber helfen, zumindest einen Teil der Investition als r\u00fcckzahlbares Darlehen einzufordern. Ohne Belege ist das praktisch aussichtslos. Eine rechtliche Beratung vor Ort<\/a> lohnt sich, bevor weiteres Geld flie\u00dft.<\/p>\n\n\n\n Wer bereits in einem solchen Haus lebt und bisher keine schriftliche Absicherung hat, sollte das nachholen. Nie\u00dfbrauch und Pachtvertrag lassen sich nachtr\u00e4glich eintragen \u2014 es braucht die Zustimmung der Eigent\u00fcmerin, einen Anwalt und einen Termin beim Landamt. Die Kosten sind \u00fcberschaubar. Was sich nicht nachholen l\u00e4sst: die Schenkungserkl\u00e4rung beim Grundst\u00fcckskauf. Wer jetzt kein Papier hat, sollte handeln, solange die Beziehung intakt ist.<\/p>\n\n\n\n Wer noch vor dem Kauf steht oder gerade plant, Geld in ein Haus auf fremdem Grund zu stecken, findet in den Artikeln Sicherer Grundbesitz f\u00fcr Ehepaare<\/a> und Das Haus geh\u00f6rt ihr \u2014 das Geld war seins<\/a> konkrete Fallbeispiele und weiterf\u00fchrende rechtliche Einordnung. Der Grundsatz gilt immer: Anwalt einschalten, bevor das Geld flie\u00dft \u2014 nicht danach.<\/p>\n\n\n\n Das thail\u00e4ndische Immobilien- und Familienrecht ist komplex und wird von Landamt zu Landamt unterschiedlich gehandhabt. Dieser Artikel gibt die allgemeine Rechtslage auf Basis des Civil and Commercial Code wieder und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Vorhaben \u2014 Nie\u00dfbrauch, Pachtvertrag, Grundst\u00fcckskauf \u2014 ist die Beratung durch einen in Thailand zugelassenen Anwalt unerl\u00e4sslich.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Er hat das Haus mitfinanziert. Der Boden geh\u00f6rt ihr. Was bleibt ihm, wenn die Beziehung endet? 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Was gilt, wenn das Haus der Familie geh\u00f6rt<\/h2>\n\n\n\n
Was jetzt zu tun ist<\/h2>\n\n\n\n
Redaktionelle Hinweise<\/h3>\n\n\n\n