{"id":134634,"date":"2026-03-09T11:30:00","date_gmt":"2026-03-09T04:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wochenblitz.com\/?p=134634"},"modified":"2026-04-14T09:26:23","modified_gmt":"2026-04-14T07:26:23","slug":"sicherer-grundbesitz-fuer-ehepaare","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/test.wochenblitz.com\/?p=134634","title":{"rendered":"Sicherer Grundbesitz f\u00fcr Ehepaare"},"content":{"rendered":"\n

Viele binationale Paare in Thailand tr\u00e4umen vom eigenen Haus \u2013 und stehen vor einer Rechtslage, die auf den ersten Blick kompliziert wirkt. Wer die relevanten Paragrafen kennt, erkennt aber schnell: Es gibt klare, legale Wege. Dieser Ratgeber zeigt, wie sie funktionieren.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Warum Ausl\u00e4nder in Thailand kein Land kaufen d\u00fcrfen \u2013 und was trotzdem m\u00f6glich ist<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Das thail\u00e4ndische Landgesetz verbietet Ausl\u00e4ndern den direkten Erwerb von Grund und Boden. Diese Regelung gilt seit Jahrzehnten und wird konsequent durchgesetzt. Sie dient dem Schutz nationaler Ressourcen \u2013 und l\u00e4sst sich nicht durch informelle Absprachen oder Strohmann-Konstrukte umgehen, ohne strafrechtliche Risiken einzugehen.<\/p>\n\n\n\n

Trotzdem leben Tausende binationale Paare in Thailand in einem Haus, das ihnen faktisch geh\u00f6rt. Der Schl\u00fcssel liegt in einer klaren Trennung: Das Land ist auf den Thai-Partner eingetragen \u2013 f\u00fcr die Nutzung des Geb\u00e4udes aber gibt es robuste rechtliche Absicherungen. Welche Paragrafen dabei die entscheidende Rolle spielen, erkl\u00e4rt der folgende \u00dcberblick.<\/p>\n\n\n\n

Paragraf 86 des Landgesetzbuches: Das Fundament des Verbots \u2013 und seine Grenzen<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Paragraf 86 des Landgesetzbuches legt fest: Ausl\u00e4nder d\u00fcrfen Land nur erwerben, wenn ein Staatsvertrag das erlaubt. Einen solchen Vertrag gibt es mit keinem Land. Die einzige Ausnahme \u2013 Paragraf 96bis \u2013 erfordert eine Investition von 40 Millionen Baht und ist in der Praxis kaum nutzbar.<\/p>\n\n\n\n

Wer das Verbot ignoriert und versucht, Land \u00fcber einen Thai-Strohmann zu erwerben, riskiert laut Paragraf 111 eine Geldstrafe und Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren \u2013 f\u00fcr beide Seiten. Die Konsequenz f\u00fcr seri\u00f6se Planung: Der Thai-Partner erwirbt das Land rechtm\u00e4\u00dfig auf eigenen Namen. Was danach folgt, ist entscheidend f\u00fcr den Schutz des ausl\u00e4ndischen Partners.<\/p>\n\n\n\n

Paragraf 74: Warum das Landamt jeden Kauf durch binationale Paare genau pr\u00fcft<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Wenn das Geld f\u00fcr den Kauf aus dem Ausland stammt, werden Landamts-Beamte hellh\u00f6rig. Paragraf 74 verpflichtet sie, bei begr\u00fcndetem Verdacht auf ein Nominee-Verh\u00e4ltnis die gesamte Transaktion zu stoppen und beim Innenminister Weisung einzuholen. Dessen Entscheidung ist endg\u00fcltig und nicht anfechtbar.<\/p>\n\n\n\n

Das bedeutet in der Praxis: Ein ausl\u00e4ndischer Partner, der Geld f\u00fcr den Kauf \u00fcberweist, muss nachweisen, dass er damit keinerlei Eigentumsanspruch am Grundst\u00fcck verbindet. Genau daf\u00fcr gibt es ein standardisiertes Formular \u2013 und das ist der n\u00e4chste wichtige Schritt im Prozess.<\/p>\n\n\n\n

Das Formular Tor Kor 3: Ohne dieses Dokument l\u00e4uft gar nichts beim Landamt<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Wenn ein ausl\u00e4ndischer Partner die Mittel f\u00fcr den Grundst\u00fcckskauf bereitstellt, muss der Thai-Ehegatte beim Landamt schriftlich best\u00e4tigen, dass das Geld sein pers\u00f6nliches Eigentum ist. Dieses Dokument \u2013 das Formular Tor Kor 3 \u2013 wird direkt beim Landamt unterzeichnet und verbleibt dauerhaft in der Grundst\u00fccksakte.<\/p>\n\n\n\n

Das klingt wie ein formaler Akt \u2013 hat aber weitreichende Konsequenzen. Mit dieser Unterschrift verzichtet der ausl\u00e4ndische Geldgeber auf jeden k\u00fcnftigen Eigentumsanspruch am Land. Wer das untersch\u00e4tzt, riskiert im Trennungsfall b\u00f6se \u00dcberraschungen. Umso wichtiger ist, was vor dem Kauf schriftlich geregelt werden kann.<\/p>\n\n\n\n

Paragraf 97: Warum auch Thai-Firmen mit ausl\u00e4ndischen Mehrheitseignern kein Land kaufen d\u00fcrfen<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Paragraf 97 des Landgesetzbuches schlie\u00dft eine weitere Umgehungsm\u00f6glichkeit. Juristische Personen \u2013 also etwa thail\u00e4ndische Gesellschaften \u2013 gelten als ausl\u00e4ndisch kontrolliert, wenn mehr als 49 Prozent des Kapitals von Ausl\u00e4ndern gehalten werden oder mehr als die H\u00e4lfte der Gesellschafter keine Thai-Staatsb\u00fcrger sind. Solche Firmen d\u00fcrfen kein Land erwerben.<\/p>\n\n\n\n

Seit 2024 geht das Landamt verst\u00e4rkt gegen Scheinstrukturen vor. Allein im September 2024 wurden laut Medienberichten 23 Verurteilungen in einem einzigen Fall ausgesprochen. F\u00fcr private Paare bleibt die direkte Eintragung auf den Thai-Partner der sicherste und rechtlich transparenteste Weg \u2013 alles andere ist riskant.<\/p>\n\n\n\n

Ehevertrag nach Paragraf 1465: Der Unterschied zwischen Sicherheit und einer frommen Hoffnung<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Ein Ehevertrag nach Paragraf 1465 des Zivil- und Handelsgesetzbuches kann die Verm\u00f6gensverh\u00e4ltnisse zwischen den Partnern klar regeln \u2013 sofern er korrekt abgeschlossen wurde. Entscheidend: Er muss gleichzeitig mit der Eheschlie\u00dfung beim Standesamt eingetragen worden sein. Nachtr\u00e4gliche Vereinbarungen haben vor Thai-Gerichten einen deutlich schw\u00e4cheren Stand.<\/p>\n\n\n\n

Wer diese Frist vers\u00e4umt hat, sollte das nicht als verlorenes Spiel betrachten \u2013 sondern andere Instrumente pr\u00fcfen, die unabh\u00e4ngig vom Zeitpunkt der Eheschlie\u00dfung greifen. Zwei davon sind besonders wirkungsvoll und stehen jedem Paar offen.<\/p>\n\n\n\n

G\u00fctertrennung nach Paragraf 1471: Warum „Geschenk“ hier ein juristischer Begriff ist<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Paragraf 1471 des Zivil- und Handelsgesetzbuches unterscheidet zwischen dem pers\u00f6nlichen Verm\u00f6gen (Sin Suan Tua) und dem ehelichen Gemeinschaftsverm\u00f6gen (Sin Somros). Land, das mit Mitteln erworben wurde, die als Schenkung deklariert wurden, f\u00e4llt unter das pers\u00f6nliche Eigentum des Thai-Partners. Das ist keine Formalit\u00e4t, sondern die juristische Grundlage f\u00fcr die korrekte Eintragung im Landamt.<\/p>\n\n\n\n

Diese Unterscheidung sch\u00fctzt beide Seiten: Das Grundst\u00fcck gilt nicht als gemeinsames Eigentum \u2013 was mit dem Landgesetz kollidieren w\u00fcrde. Und die Herkunft der Mittel ist klar dokumentiert. Wer diese Trennung vers\u00e4umt zu dokumentieren, schafft rechtliche Unklarheiten, die im Streitfall teuer werden k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

Der Nachweis des Geldflusses: Warum jede Auslands\u00fcberweisung l\u00fcckenlos dokumentiert sein muss<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 3.700.000 Baht \u2013 derzeit rund 100.000 Euro \u2013 muss der Geldfluss vom Auslandskonto bis zum Kaufvertrag nachvollziehbar sein. Thai-Banken stellen hierf\u00fcr eine Foreign Exchange Transaction-Bescheinigung (FET) aus, die den Eingang der Mittel aus dem Ausland dokumentiert. Dieses Dokument ist beim Landamt Pflicht.<\/p>\n\n\n\n

Wichtig ist auch der angegebene Verwendungszweck bei der \u00dcberweisung. Er sollte unmissverst\u00e4ndlich formuliert sein \u2013 etwa: „Funds for purchase of property in Thailand“. Wer diese Belege nicht aufbewahrt, riskiert, dass die Transaktion am Tag der Umschreibung gestoppt wird. Erfahrene Immobilienberater in Thailand<\/a> helfen dabei, alle Unterlagen bereits im Vorfeld korrekt zusammenzustellen.<\/p>\n\n\n\n

Nie\u00dfbrauch nach Paragraf 1417: Das lebenslange Nutzungsrecht als wichtigste Absicherung im Alter<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Was passiert mit dem Haus, wenn der Thai-Partner stirbt? Ohne entsprechende Absicherung k\u00f6nnen Erben den ausl\u00e4ndischen Partner zur R\u00e4umung zwingen. Der Nie\u00dfbrauch nach Paragraf 1417 des Zivil- und Handelsgesetzbuches verhindert genau das: Er gew\u00e4hrt das lebenslange Recht, die Immobilie zu bewohnen und zu nutzen \u2013 und wird direkt im Grundbuch eingetragen.<\/p>\n\n\n\n

Dieses Recht bleibt bestehen, auch wenn das Land verkauft wird \u2013 sofern der Nie\u00dfbrauch im Chanote (Grundbuchdokument) eingetragen ist. Die Registrierungskosten beim Landamt belaufen sich in der Regel auf unter 100 Baht, sofern kein Entgelt vereinbart wird. Ein weiterer Vorteil des Nie\u00dfbrauchs, der h\u00e4ufig \u00fcbersehen wird, folgt im n\u00e4chsten Abschnitt.<\/p>\n\n\n\n

Kann der Nie\u00dfbrauchinhaber die Immobilie auch vermieten? Was das Gesetz erlaubt \u2013 und was nicht<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Der Nie\u00dfbrauchinhaber darf die Immobilie vermieten und die Einnahmen behalten \u2013 das sieht das Gesetz ausdr\u00fccklich vor. Allerdings gilt eine wichtige Einschr\u00e4nkung f\u00fcr Ausl\u00e4nder: Mietvertr\u00e4ge \u00fcber drei Jahre k\u00f6nnen von ihnen nicht beim Landamt registriert werden, da Ausl\u00e4nder nicht als Vermieter im Grundbuch stehen d\u00fcrfen.<\/p>\n\n\n\n

In der Praxis bedeutet das: Kurzfristige Vermietungen \u2013 etwa \u00fcber Plattformen wie Airbnb \u2013 sind problemlos m\u00f6glich. Langfristige Mietverh\u00e4ltnisse \u00fcber drei Jahre erfordern eine andere juristische Konstruktion. Wer das plant, sollte dies von einem Anwalt pr\u00fcfen lassen, bevor der Nie\u00dfbrauch-Vertrag abgeschlossen wird.<\/p>\n\n\n\n

Erbbaurecht nach Paragraf 1410: Wenn das Geb\u00e4ude rechtlich vom Boden getrennt wird<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Eine Alternative zum Nie\u00dfbrauch ist das Erbbaurecht (Superficies) nach Paragraf 1410 des Zivil- und Handelsgesetzbuches. Es erlaubt einer Person, Geb\u00e4ude auf fremdem Boden zu besitzen \u2013 getrennt vom Eigentum am Grundst\u00fcck selbst. Das Haus geh\u00f6rt damit rechtlich dem Erbbauberechtigten, w\u00e4hrend das Land beim Thai-Partner bleibt.<\/p>\n\n\n\n

Das Erbbaurecht wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen und kann f\u00fcr bis zu 30 Jahre festgesetzt werden, mit der M\u00f6glichkeit zur Verl\u00e4ngerung. Es ist besonders sinnvoll bei Neubauten auf dem Grundst\u00fcck des Thai-Partners \u2013 weil es die Investition ins Geb\u00e4ude rechtlich sauber vom Boden trennt. Im Erbfall schafft das eine deutlich klarere Ausgangslage.<\/p>\n\n\n\n

Steuern und Geb\u00fchren beim Landamt: Was bei der \u00dcbertragung anf\u00e4llt und wer was bezahlt<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Bei jeder Land\u00fcbertragung fallen in Thailand mehrere Abgaben an: eine \u00dcbertragungsgeb\u00fchr von zwei Prozent, eine Stempelsteuer von 0,5 Prozent sowie \u2013 je nach Konstellation \u2013 eine spezielle Gesch\u00e4ftssteuer (Specific Business Tax) von 3,3 Prozent. Berechnungsgrundlage ist meist der amtlich gesch\u00e4tzte Grundst\u00fcckswert, der oft unter dem tats\u00e4chlichen Marktpreis liegt.<\/p>\n\n\n\n

Bei einem amtlichen Wert von 2.000.000 Baht \u2013 derzeit rund 54.000 Euro \u2013 k\u00f6nnen sich die Gesamtkosten je nach Konstellation auf 60.000 bis 100.000 Baht belaufen. Es ist \u00fcblich, diese Kosten zwischen K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer aufzuteilen \u2013 sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart ist. Eine genaue Kalkulation im Vorfeld verhindert \u00dcberraschungen am Tag der Umschreibung.<\/p>\n\n\n\n

Der Besuch beim Landamt: Was Paare konkret mitbringen m\u00fcssen \u2013 und worauf sie sich einstellen sollten<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Beim Landamt (Krom Thidin) treffen alle Beteiligten pers\u00f6nlich zusammen: K\u00e4ufer, Verk\u00e4ufer, gegebenenfalls ein Notar und ein Dolmetscher. Die Amtssprache ist ausschlie\u00dflich Thail\u00e4ndisch. Wer kein Thail\u00e4ndisch spricht, braucht zwingend einen vertrauensw\u00fcrdigen \u00dcbersetzer \u2013 nicht nur zur Sicherheit, sondern auch weil die Beamten die Erkl\u00e4rungen beider Parteien auf Sprachverst\u00e4ndnis pr\u00fcfen.<\/p>\n\n\n\n

Die Unterlagen m\u00fcssen vollst\u00e4ndig und konsistent sein: Reisep\u00e4sse, Hausbuchausz\u00fcge, Finanzierungsnachweise, FET-Bescheinigung der Bank, ausgef\u00fclltes Tor-Kor-3-Formular sowie \u2013 falls bereits registriert \u2013 der Nie\u00dfbrauch- oder Erbbaurechtsvertrag. Wer vorbereitet kommt, erlebt den Beh\u00f6rdengang als routinierten Vorgang. Wer L\u00fccken in den Unterlagen hat, erlebt ihn als unn\u00f6tigen Stressfaktor.<\/p>\n\n\n\n

Was sich in den kommenden Jahren \u00e4ndern k\u00f6nnte \u2013 und was verl\u00e4sslich stabil bleibt<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Die Grundregeln zum Landbesitz in Thailand sind seit Jahrzehnten stabil und werden sich nach derzeitigem Kenntnisstand nicht grundlegend ver\u00e4ndern. Diskussionen \u00fcber Erleichterungen f\u00fcr Langzeitbewohner \u2013 etwa im Rahmen des LTR-Visa-Programms \u2013 gibt es zwar, konkrete Gesetzes\u00e4nderungen sind aber bisher nicht beschlossen. Beobachter raten, Schlagzeilen \u00fcber angebliche „Reformen“ kritisch zu pr\u00fcfen.<\/p>\n\n\n\n

Was sich weiterentwickelt, sind die Verwaltungsprozesse: Das Landamt digitalisiert schrittweise seine Abfragen und Vorbereitungsschritte. Verl\u00e4sslich bleibt: Wer Nie\u00dfbrauch oder Erbbaurecht korrekt registriert hat, steht auf einem stabilen rechtlichen Fundament \u2013 unabh\u00e4ngig davon, was k\u00fcnftige Reformen bringen.<\/p>\n\n\n\n

Anmerkung der Redaktion<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Dieser Artikel dient der sachlichen Information \u00fcber die rechtlichen Rahmenbedingungen f\u00fcr Grundst\u00fccks\u00fcbertragungen in Thailand im Jahr 2026. Er st\u00fctzt sich auf die geltenden Paragrafen des Landgesetzbuches sowie des Zivil- und Handelsgesetzbuches und erl\u00e4utert die notwendigen administrativen Schritte beim thail\u00e4ndischen Landamt. Wechselkursangaben basieren auf dem Stand M\u00e4rz 2026 (ca. 37 THB\/EUR) und k\u00f6nnen sich ver\u00e4ndern. Der Artikel ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Quellen: Thailand Land Code B.E. 2497; Thai Civil and Commercial Code; Land Department Thailand.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Wer in Thailand Land auf den Namen des Partners \u00fcbertragen m\u00f6chte, muss die Paragraphen kennen. Welche rechtlichen H\u00fcrden gilt es 2026 zu meistern?<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":134637,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"ai_generated_summary":"","wpai_meta_description":"","footnotes":""},"categories":[37],"tags":[34,35],"class_list":["post-134634","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-gesetze-regeln","tag-newsletter-1","tag-newsletter-2"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/test.wochenblitz.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/134634","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/test.wochenblitz.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/test.wochenblitz.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/test.wochenblitz.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/test.wochenblitz.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=134634"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/test.wochenblitz.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/134634\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/test.wochenblitz.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=134634"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/test.wochenblitz.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=134634"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/test.wochenblitz.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=134634"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}