Ein Leser hat es so gemacht: Haus in Deutschland verkauft, den Erlös in Raten nach Thailand überwiesen, beim Steuerbüro in Chiang Mai einen Notarvertrag auf Thai übersetzen lassen – fertig. Keine Steuer, keine große Aufregung. Was er beschreibt, stimmt im Kern. Aber es stimmt nicht für jeden, und es stimmt nicht mehr uneingeschränkt.
Seit Januar 2024 hat Thailand seine Steuerregeln für Auslandseinkommen grundlegend geändert. Wer sein deutsches Haus verkauft und den Erlös überweist, muss wissen: Wann wurde verkauft? Was gilt als Einkommen? Und was verlangt das Steuerbüro in Bangkok oder Chiang Mai wirklich? Die Antworten hängen von Datum, Visumkategorie und Dokumentation ab – nicht von Stammtischweisheiten.
Was das DBA Deutschland–Thailand regelt
Wer eine Immobilie in Deutschland verkauft, hat in Deutschland zu versteuern – das legt Artikel 13 Absatz 1 des Doppelbesteuerungsabkommens von 1967 (BGBl. 1968 II S. 589) klar fest: Gewinne aus dem Verkauf unbeweglichen Vermögens werden in dem Staat besteuert, in dem das Vermögen liegt. Das Haus steht in Deutschland, also besteuert Deutschland den Veräußerungsgewinn.
In der Praxis bedeutet das für die meisten Verkäufer: gar keine Steuer. Wer seine selbst genutzte Immobilie länger als zehn Jahre besessen hat oder mindestens zwei Jahre selbst darin gewohnt hat, zahlt in Deutschland keinen Cent Spekulationssteuer. Der Verkaufserlös ist dann in Deutschland steuerfrei – und Thailand hat darauf nach DBA-Logik ebenfalls keinen Anspruch. Was überwiesen wird, ist kein neues Einkommen, sondern bereits realisiertes Kapital.
Die Trennlinie: vor 2024 oder danach
Hier wird es entscheidend. Thailand hat zum 1. Januar 2024 seine Remittance-Regeln verschärft. Die Weisung Paw. 161/2566 des Revenue Department schreibt seitdem fest: Auslandseinkünfte, die ab 2024 erzielt und nach Thailand überwiesen werden, sind im Überweisungsjahr steuerpflichtig – unabhängig davon, wann das Geld verdient wurde. Das war früher anders, und viele Expats haben das schlicht nicht mitbekommen.
Die entscheidende Ausnahme steht in Paw. 162/2566: Einkünfte, die vor dem 1. Januar 2024 erzielt wurden, sind steuerfrei – auch wenn das Geld erst später nach Thailand fließt. Wer sein Haus also 2022 oder 2023 verkauft hat und den Erlös seit 2024 schrittweise überweist, hat kein Problem. Das Datum des Notarvertrags zählt, nicht das Datum der Überweisung.
Was ab 2024 gilt – und was noch nicht
Wer ab dem 1. Januar 2024 eine deutsche Immobilie verkauft und Thailand-Steuerresident ist (mindestens 180 Tage im Jahr), muss genau hinschauen. Ist der Verkaufsgewinn in Deutschland steuerpflichtig – weil die Immobilie weniger als zehn Jahre gehalten wurde und nicht selbst genutzt war –, und fließt das Geld nach Thailand, kann das Revenue Department es im Überweisungsjahr als Einkommen werten. Das DBA schützt hier nur vor Doppelbesteuerung, nicht vor der Thai-Steuerpflicht.
Ist der Gewinn in Deutschland steuerfrei (Eigennutzung oder über zehn Jahre gehalten), sieht die Sache besser aus – der Erlös ist kein Einkommen, sondern Kapitalrückfluss. Trotzdem: Das Revenue Department betrachtet alle Überweisungen aus dem Ausland grundsätzlich als potenziell steuerpflichtig, bis der Eigentümer das Gegenteil nachweist. Wer dokumentiert, hat das leichtere Spiel. Das Steuerbüro, das der Leser erwähnte, hat genau das verlangt: Nachweis über den Ursprung des Geldes.
Die geplante Erleichterung – noch kein Gesetz
Das Revenue Department hat 2025 angekündigt, die 2024-er Regelung durch ein Royal Decree zu lockern: Auslandseinkünfte sollen steuerfrei bleiben, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach ihrer Entstehung nach Thailand fließen. Klingt gut. Das Problem: Stand Mai 2026 ist dieses Dekret noch immer nicht im Royal Gazette veröffentlicht worden – und damit ist es kein geltendes Recht. Wer sich steuerlich absichern will, sollte das mit einem in Thailand zugelassenen Berater klären, bevor er auf die Ankündigung vertraut.
Wer für 2025 und 2026 plant, muss mit den aktuell geltenden Regeln rechnen – nicht mit der angekündigten Erleichterung. Ein Dekret, das noch nicht im Gesetzblatt steht, schützt nicht vor einer Steuerforderung. Das ist keine Spitzfindigkeit; Thai-Steuerrechtler warnen ausdrücklich davor, auf Presseankündigungen zu vertrauen.
Was das Steuerbüro in Thailand tatsächlich verlangt
Der Leser beschreibt seine Erfahrung präzise: Der deutsche Notarvertrag musste ins Thailändische übersetzt werden – ohne Beglaubigung durch Apostille, ohne Konsulat. Ein zertifizierter Übersetzer reichte; die Kosten lagen bei rund 500 Euro. Zusätzlich musste er jeden Geldtransfer dokumentieren: Datum, Betrag, Herkunftskonto. Das ist die Standardanforderung, die Thai-Steuerbüros bei Nachweispflichten stellen.
Wichtig: Die Anforderungen variieren. Was in Chiang Mai ohne Beglaubigung akzeptiert wird, kann in Bangkok oder Pattaya anders bewertet werden. Die Erfahrung dieses Lesers ist kein Garantieschein für andere. Wer sicher gehen will, lässt sich beim zuständigen Steuerbüro vorab schriftlich bestätigen, welche Dokumente ausreichen. Der Gang zum Revenue Department vor dem ersten Transfer ist billiger als eine Nachprüfung danach.
Die AWV-Meldepflicht – oft vergessen
Wer seinen Hauptwohnsitz ordnungsgemäß nach Thailand abgemeldet hat, ist von der deutschen AWV-Meldepflicht befreit. Wer aber noch einen deutschen Wohnsitz hat und Überweisungen über 50.000 Euro tätigt, muss diese seit dem 1. Januar 2025 bei der Bundesbank melden – die Grenze wurde von 12.500 auf 50.000 Euro angehoben. Für Immobilienerlöse, die in Raten überwiesen werden, gilt: Jede einzelne Überweisung unter 50.000 Euro ist nicht meldepflichtig; monatliche Summen über dieser Grenze schon.
Das klingt bürokratisch, hat aber praktische Folgen. Thailand nimmt am automatischen Datenaustausch der OECD teil (CRS). Seit 2023 melden Thai-Banken Kontodaten nach Deutschland. Wer glaubt, große Überweisungen blieben unbemerkt, liegt falsch – und wer sie korrekt meldet, hat nichts zu befürchten. Transparenz schützt hier mehr als Schweigen.
Was jetzt zu tun ist
Drei Fragen bestimmen, wie sicher eine Überweisung von deutschem Immobilienerlös nach Thailand ist: Wann wurde das Haus verkauft – vor oder nach dem 1. Januar 2024? Ist der Gewinn in Deutschland steuerpflichtig oder steuerfrei? Und was genau verlangt das zuständige Steuerbüro in Thailand an Nachweisen? Wer alle drei Fragen beantworten kann und die Dokumente parat hat, ist auf der richtigen Seite.
Den deutschen Notarvertrag zu übersetzen und jeden Transfer zu notieren – wie der Leser es beschreibt – ist der richtige Weg. Wer eine größere Immobilientransaktion in Thailand plant oder den Erlös für einen Kauf nutzen will, sollte die steuerliche Seite vor dem ersten Transfer klären – nicht danach. Ein Gespräch mit einem Thai-Steuerberater kostet einen Bruchteil dessen, was eine falsche Einschätzung kosten kann.
Redaktionelle Hinweise
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Die Steuergesetze in Thailand können sich kurzfristig ändern. Alle steuerlichen Sachverhalte sollten durch einen in Thailand zugelassenen Steuerberater geprüft werden. Der geschilderte Erfahrungsbericht eines Lesers ist keine Rechtsauskunft.
Warum spielt sich Thailand immer mehr auf und verhält sich so überheblich ?
Wegen den Amis
Der beschriebene Fall bin ich selbst. Der Verkauf erfolgte im Dezember 2024 – also nach der Gesetzesänderung in Thailand.
Das thailändische Finanzamt hat meinem Steuerbüro dennoch erklärt, dass die Überweisungen nicht steuerpflichtig sind, da sie nicht aus Einkommen stammen.
Ich überweise mir alle Jahre 1 Million Baht.. damit wird keine der angegeben Grenzen überschritten.
Natürlich weiß ich, dass solche Zusagen und Abmachungen mit Vorsicht zu genießen sind. Wie in ganz Thailand auf jedem Amt gilt auch hier: my Office – my Law
Deshalb habe ich den betreffenden Emailverkehr ausgedruckt und bei den betreffenden Unterlagen abgeheftet.
Hier wurde die Frage gestellt, weshalb Thailand plötzlich so einen Wind macht..
Wer die Machenschaften von Verbrechersyndikaten und Steuerhinterziehern eindämmen will, braucht Möglichkeiten den Geldfluss zu verfolgen. Nichts anderes geschieht hier.
Deshalb hat der Waffen-Verunfallte in NaJomtien auch Geld verschoben, natürlich auch von und auf internationale Konten.
Von mehrere Dutzend Millionen THB, steht in einem anderen Artikel und er war nie auffällig, nie vorbestraft
Unsereins ist auffällig und muss nachweisen falls mehr als zwei Millionen THB aus dem Ausland überwiesen werden…….finde den Fehler.
Nun, das Besteuerungsrecht bei Immobilien Verkauf in Deutschland liegt nach DBA bei Deutschland. Damit ist es irrelevant, ob Thailand darin Einkommen sehen möchte. Das DBA ist vorrangig.
Das sehe ich ganz genau so! Witzigerweise glauben das aber nicht wenige nicht und zahlen in Thailand EK-Steuer auf ihre deutsche Renten. 😂
Da mit dem Argument DBA die sogenannten gesetzliche Rente, sprich LVR, in Deutschland beim Wohnsitz Thailand von der deutschen Besteuerung ausgenommen ist, sehe ich das Besteuerungsrecht bei dieser Rente in Thailand.
Frage bleibt, was davon zu versteuern ist, da ein Teil schon quasi vorher versteuert wurde und somit in gewisser Weise Vermögensentnahme ist. Aber das ist eine Baustelle, die ich ohne einen sehr guten Steueranwalt in Thailand nicht angehen werde. Auch wird dieses Thema im Laufe der Jahre für neue Rentner mehr und mehr irrelevant, da die Steuerpflicht in Deutschland sich den 100% annähert.
Wenn man genügsam lebt, kann man bei Eigentum mit effektiv THB 500.000 auskommen, mehr fließt halt normalerweise nicht nach Thailand. Ausnahmen….neue PV Anlage, neues Fahrzeug. Aber auch da gibt es Möglichkeiten der Gestaltung. Und die KV kann man auch anders abdecken, nur das Abdecken muss man erledigen.
Das Besteuerungsrecht von Erlösen aus Immobilienverkäufen in Deutschland mag ja bei Deutschland liegen. Ganz anders bei deutschen Renten: Gemäß DBA liegt bei dauerhaft in Thailand lebenden deutschen Rentenbeziehern das Besteuerungsrecht ausschließlich bei Thailand. Da wird noch so manch einem in Thailand lebendem deutschen Farang bald das Lachen vergehen… 😡🤣🤣🤣
Wann ist bald?…Ganz entspannt im Hier und Jetzt…nicht immer mit einem lächeln…aber oft.
Kurz und bündig für das Lesens mächtige: DBA Art. 18 (2) Ungeachtet des Absatzes 1 sind Ruhegehälter und andere Vergütungen für frühere unselbständige Arbeit sowie Renten, die von einem Vertragsstaat (Anm.: hier Deutschland), ….. , in dem anderen Vertragsstaat (Anm.: hier Thailand) von der Steuer befreit.
Eine Nachweispflicht ist nicht nötig und besteht auch nicht. Wenn der Erlös aus einen Hausverkauf steuerfrei ist oder bei Spekulationsgewinn bereits in DE versteuert wurde, ist er in Thailand steuerfrei. Was steuerfrei ist, kommt nicht in die Einkommensteuererklärung. Wenn nichts drin steht, ist auch nichts nachzuweisen. Um nichts im Formular einzutragen, braucht man kein Steuerbüro. Da muss schon eine Steuerprüfung kommen bis da irgendwas nachzuweisen wäre. Darauf kann man aber bis zu 3. Wiedergeburt warten.
Ich kenne niemanden der bisher nichts unternommen hat und seit Jahren damit wunderbar lebt. Das alt bewährte Motto, abwarten und Tee trinken ist gerade in Thailand immer das Beste.